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A promessa de alta rentabilidade com locação por temporada atrai cada vez mais investidores para plataformas como o Airbnb. Comprar um apartamento com o objetivo de gerar renda extra parece o negócio perfeito.
Contudo, no cenário imobiliário atual, a linha entre o lucro esperado e uma disputa judicial desgastante com o condomínio é extremamente tênue.
Muitos proprietários acreditam que o direito de propriedade é absoluto e que podem alugar seus imóveis da maneira que bem entenderem. Entretanto, quando falamos de condomínios edilícios, existem regras coletivas e entendimentos dos tribunais superiores que mudaram drasticamente as regras do jogo.
O Entendimento do STJ sobre a Locação por Curta Temporada
A grande virada de chave sobre este tema ocorreu no Superior Tribunal de Justiça (STJ). A corte firmou o entendimento de que os condomínios residenciais têm o direito de proibir a locação de curtíssima temporada por plataformas digitais, caso entendam que a alta rotatividade afeta a segurança e o sossego dos moradores.
Na prática, o STJ determinou que, se a convenção do condomínio for exclusivamente residencial, a transformação de um apartamento em uma espécie de “hospedagem rotativa” exige a aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos para alterar a destinação das unidades. Dessa forma, o proprietário não pode agir de forma individual e ignorar a coletividade.
Para entender o problema, é preciso separar os conceitos legais. O proprietário que é impedido de usar o Airbnb perde o direito de alugar o imóvel? De maneira nenhuma.
Locação Residencial Comum (Lei do Inquilinato): É a locação tradicional, com prazos definidos, inquilino fixo e estabilidade. Esta modalidade é um direito garantido por lei e o condomínio não pode proibir.
Hospedagem de Curta Duração (Airbnb): Caracteriza-se pela alta rotatividade de pessoas, contratos de poucos dias, entrada e saída constante de desconhecidos e serviços que se assemelham aos de hotelaria. É justamente essa rotatividade que os condomínios têm o poder de vetar.
Se você está planejando comprar um imóvel para essa finalidade, agende uma Reunião Estratégica para fazermos uma auditoria completa nas regras do condomínio antes de você assinar o contrato.
Comprar um imóvel focado em Airbnb sem uma análise jurídica prévia pode resultar em processos judiciais e prejuízo. Na Maisa Rodrigues Advocacia, nossa assessoria realiza uma varredura preventiva minuciosa que inclui:
Convenção do Condomínio: Analisamos se há proibição expressa ou restrições à locação por temporada.
Regimento Interno: Verificamos as regras de uso das áreas comuns por terceiros e hóspedes.
Atas de Assembleia: Investigamos o histórico do prédio para saber se o tema já foi votado ou se há conflitos em andamento entre os moradores e outros anfitriões.
Zoneamento Local: Avaliamos se a região possui restrições municipais específicas para essa modalidade de negócio.
Além disso, essa análise prévia protege o investidor de comprar um apartamento que, no futuro, poderá se tornar inviável para a estratégia de rentabilidade.
O Airbnb continua sendo uma excelente ferramenta de rentabilidade, mas o modelo de “comprar no escuro” acabou. Sendo assim, se antecipar aos problemas condominiais e entender a fundo a documentação do prédio é o que diferencia o investidor profissional do amador.
Portanto, se você quer investir com segurança, o respaldo de uma assessoria inteligente é o seu melhor mecanismo de defesa.
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